Robert, 68 ans, retraité en Île-de-France, propriétaire d'un patrimoine immobilier et financier constitué au fil d'une carrière, souhaitait commencer à transmettre à ses deux enfants — sans pour autant se démunir de son vivant.
La situation initiale
Robert voulait agir maintenant plutôt que de tout laisser se régler au moment de sa succession, mais une inquiétude revenait sans cesse dans nos échanges : garder son niveau de vie et ses revenus locatifs. Transmettre, pour lui, ne devait pas vouloir dire renoncer.
La stratégie mise en place
Nous avons mis en place une donation de la nue-propriété d'un bien locatif à ses deux enfants, Robert conservant l'usufruit : il continue de percevoir les loyers de son vivant, et les droits de donation ont été calculés sur la seule valeur de la nue-propriété — plus faible que la pleine propriété, et d'autant plus avantageuse que la donation intervient tôt, selon le barème fiscal de l'usufruit. En parallèle, nous avons réexaminé ses contrats d'assurance-vie existants : mise à jour des clauses bénéficiaires, et point de vigilance sur le seuil de ses 70 ans pour les futurs versements, dont le régime fiscal de transmission change à partir de cet âge.
Le résultat
Robert a commencé à transmettre sans perdre un euro de revenu locatif, et sans céder le contrôle de son patrimoine de son vivant. Les droits de donation ont été sensiblement réduits grâce au démembrement, par rapport à une donation en pleine propriété. Cette stratégie est revue à chaque bilan annuel, notamment pour ajuster les futurs versements d'assurance-vie à la lumière de son âge.
Chaque situation est différente : le montant des droits économisés dépend de l'âge du donateur, de la valeur du bien et du lien de parenté. Ce cas illustre un mécanisme, pas un résultat garanti.